Građansko pravoPravni blogUrbanističko pravo

UKNJIŽBA NEPOKRETNOSTI „KROV NAD GLAVOM“ ČUVA

Odlučili ste da kupite stan, kuću ili poslovni prostor. Pre kupovine istog, kao i nakon obavljene kupoprodaje bitno je da obratite pažnju na par stvari koje će u nastavku teksta biti bliže objašnjene.

Pre kupovine nekretnine, vrlo je bitno tražiti od prodavca da Vam na uvid stavi svu postojeću dokumentaciju koja prati predmetnu nepokretnost. Da biste znali šta tačno od dokumenata da tražite, prvo proverite ko je upisan kao vlasnik nepokretnosti u Katastru nepokretnosti matične opštine. Zahvaljujući novom internet servisu KNWEB,[1] vrlo lako možete online dobiti informaciju o tome ko se vodi kao vlasnik stana. Sve što Vam je potrebno jeste da znate opštinu na kojoj se stan nalazi, adresu, kućni broj i broj stana. Osim vlasnika, na taj način možete videti da li je na stanu upisana zabeležba spora (što znači da se vodi neki sudski spor koji za predmet ima baš tu nepokretnost), zatim da li je stan pod hipotekom, kao i da li neko ima na stanu pravo plodouživanja (npr. pravo korišćenja stana do smrti).

Informišući se pre nego što uđete u proces kupovine nepokretnosti, a pogotovu ako za istu podižete stambeni kredit, smanjujete šanse da budete prevareni i potencijalno izloženi dugotrajnim i skupim sudskim sporovima.

U praksi postoje dve situacije:

  1.  Kao vlasnik stana upisan je prodavac. Ovo je najidealnija situacija. Nakon kupovine sve što Vam je potrebno za uknjižbu nepokretnosti na Vaše ime jeste:
  •  Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti overen kod notara sa nedvosmisleno formulisanom clausula intabulandi[2];
  • Potvrda prodavca o isplati celokupone kupoprodajne cene, koja takođe treba da bude overena kod notara.
  • Zahtev za uknjižbu i taksu za uknjižbu, i to Republičku administrativnu taksu koja uvek iznosi 300 dinara i Taksu za uslugu koja se plaća nadležnom Katastru nepokretnosti i to u iznosu od 5000 dinara kada se pravo svojine dokazuje samo jednim ugovorm + 2000 dinara za svaki sledeći. (na primer: zaključili ste Predugovor, pa posle Ugovor o kupoprodaji nepokrenosti, znači taksa će biti 7000 dinara).

            Uz Zahtev [3]za uknjižbu morate dostaviti Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti i Potvrdu o isplati kupoprodajne cene u originalu ili overenoj kopiji, pa imajte to na umu prilikom odlučivanja o broju primeraka Ugovora prilikom overe kod nadležnog Javnog beležnika.

      2. Kao vlasnik stana upisano je neko treće lice, neretko neko preduzeće ili zadruga. Ovde se uglavnom radi ili o otkupu stanova od firmi u kojima su radili ili o činjenici da se ni prodavac kada je kupovao predmetni stan nije uknjižio, pa je stan ostao upisan na prethodnom vlasniku. U ovoj situaciji potrebno je utvrditi pravni kontinuitet između lica koje upisano kao vlasnik i lica koje podnosi zahtev za upis prava svojine.

          U zavisnosti od toga koliko puta je nepokretnost prometovana od poslednjeg upisanog vlasnika do sada trenutnog neophodno je nabaviti:

  • Sve Ugovore o kupoprodaji nepokretnosti ili Ugovore o otkupu nepokretnosti kojim je prodavac stekao nepokretnost od lica koje upisano kao vlasnik u Katastru sa clausula intabulandi;
  • Sve Potvrde o isplati kupoprodajne cene za pravne prethodnike prodavca;
  • Zahtev za uknjižbu i Taksu za uknjižbu prema gore opisanom modelu.

Sve ove Ugovore, zajedno sa Vašim Ugovorom i sve Potvrde o isplati kupoprodajne cene uključujući i Vašu, podnosite Katastru u originalu ili overenoj kopiji.

Na primeru bi to ovako izgledalo. Vi kupujete stan od Petra Petrovića. On je taj stan kupio od Marka Markovića. Marko je stan otkupio od Zadruge „Krug“. Kao vlasnik stana u Katastru je idalje upisana Zadruga. Da bi se vi upisali kao vlasnik, potrebno je da posedujete Ugovor o otkupu stana između Marka Markovića i Zadruge, kao i Potvrdu da je Marko isplatio kupoprodajnu cenu u celosti. Zatim, morate posedovati i Ugovor o kupovini nepokretnosti između Marka Markovića i Petra Petrovića, opet sa Potvrdom o isplati cene u celosti, i na kraju naravno Ugovor o kupoprodaji između Vas i Petra Petrovića sa Potvrdom o isplati kupoprodajne cene u celosti.

Neretko se dešava da prodavac od koga nameravate da kupite stan, prilikom kupovine tog stana nije istu ovu dokumentaciju tražio od lica od koga je kupovao, da je to lice preminulo ili se odselilo u inostranstvo, a njegovi naslednici ne poseduju tu dokumentaciju. U ovakvim situacijama postoje dva moguća rešenja.

Prvo je da pokušate naći Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti ili Ugovor o otkupu stana u Arhivi suda kod koga je overen (pod uslovom da znate o kom je sudu reč). Kako bi isti pronašli morate znati godinu u kojoj je zaključen, najbolje bi bilo i mesec, kao i ugovorne strane (ime i prezime prodavca i kupca). Zbog reorganizacije i seljenja sudova, koje se odvijalo u proteklih par godina, ovaj način nabavljanja Ugovora je znatno otežan, skoro pa nemoguć.

Druga solucija jeste da Ugovor pokušate pronaći u Arhivu grada na čijoj teritoriji se nalazi predmetna nepokretnost. Međutim, bez preciznih informacija kao što su broj overe Ugovora, tačan datum zaključenja i overe istog, ovakva vrsta traženja predstvlja svojevrstan Sizifov posao.

Poslednja opcija jeste sudski postupak. Naime, u pitanju je tužba za utvrđenje prava svojine na nepokretnosti. Vi, kao tužilac morate tužiti kao prvotuženog prodavca od koga ste stan kupili, a zatim kao drugo ili trećetuženog morate tužbom obuhvatiti i sve ranije vlasnike tog stana. Nakon završetka spora, presuda kojom je utvrđeno da ste Vi vlasnik nepokretnosti zamenjuje sve isprave koje nedostaju i Vi se na osnovu nje upisujete u Katastar nepokretnosti kao vlasnik.

Nakon obavljene kupovine stana, vrlo je bitno odmah se uknjižiti kao vlasnik. Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa u članu 33. propisuje[4]: „Na osnovu pravnog posla pravo svojine na nepokretnost stiče se upisom u javnu knjigu ili na drugi odgovarajući način određen zakonom.”

Ovo u praksi znači da samim Ugovorom o kupoprodaji nepokrenosti i isplatom kupoprodajne cene Vi postajete vanknjižni vlasnik i stičete Zakonom predviđen uslov za sticanje prava svojine na predmetnoj nepokretnosti. Međutim, apsolutno pravo svojine, koje niko više ne može da Vam ospori, stičete tek upisom u Katastar nepokretnosti.

U poslednjih par meseci, Javni izvršitelji, pozivajući se na član 33. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa i načela poverenja u javne knjige, popisuju, procenjuju i prodaju tuđe stanove radi naplate dugova njihovih pravnih prethodnika.

Primer: Ana Jovanović je kupila stan od Marine Marković. Marina je stan kupila od firme “A”. Ni Marina ni Ana se nisu uknjižile, te se stan idalje vodi na firmu “A”. Firma ne vrati kredit neki svoj kredit na vreme i Banka kao poverilac pokreće postupak izvršenja nad njom. Javni Izvršitelji popisuju svu imovinu firme radi njene prodaje i naplate dugova. Između ostalog, popisuju i ovaj (Anin) stan, koji se idalje vodi na ime firme, zakazuju javnu prodaju, stan prodaju a zatim dolaze da prinudno isele Anu iz stana.

Šta raditi u ovakvoj situaciji?

Prva stvar koju morate uraditi jeste da Javnom izvršitelju uložite [5]Prigovor trećeg lica, kojim ćete istaći da ste Vi vlasnik predmetne nepokretnosti, tražiti da se utvrdi da je izvršenje nedozvoljeno na predmetnoj nepokretnosti. Uz prigovor prilažete Vaš Ugovor o kupoprodaji, Potvrdu o isplati kupoprodajne cene, Rešenje o porezu na imovinu i dokaz da isti plaćate. Međutim,  u praksi ovakav Prigovor često bude odbijen kao neosnovan i Vi upućeni na parnicu da dokazujete svoje pravo svojine. Problem je što sudski postupak ne odlaže izvršenje.

Od trenutka dobijanja Rešenja o odbijanju prigovora, imate rok od 30 dana da pokrenete sudski postupak za utvrđivanje nedozvoljenosti izvršenja. Postupak vodite protiv izvršnog poverioca (u gornjem primeru Banka), ali tužbom morate obuhvatiti i izvršnog dužnika (u gornjem primeru Firma “A”).       Takođe, tužbom tražiti privremenu meru kojom ćete izvršnom poveriocu (Banka) zabraniti raspolaganje predmetnom nepokretnošću do završetka sudskog postupka.

Sudski spor može imati više ishoda. Sud može usvojiti privremenu meru, zabraniti Javnom izvršitelju dalju prodaju i raspolaganje nepokretnošću do kraja sudskog postupka, zatim usvojiti Vaš tužbeni zahtev u celosti, oglasiti izvršenje nedozvoljenim i Vi dobiti Vaš stan nazad.      Drugi ishod jeste da sud ne usvoji privremenu meru, sprovede postupak, donese sudsku odluku kojom usvaja Vaš tužbeni zahtev u celosti, međutim pošto sudski postupak ne odlaže izvršenje, stan je u međuvremenu ipak prodat, pa Vi tada samo stičete pravo na naknadu štete. Tada morate ući u novi sudski spor, kojim ćete od izvršnog poverioca (Banke) tražiti celokupan iznos cene za koju je stan prodat na javnoj prodaji, ali je taj iznos u najboljem slučaju 70% od utvrđene tržišne vrednosti stana.

Iz svega gore navedenog, jasno je da su sve ovo dugotrajni i skupi sudski postupci, koje vrlo verovatno nećete moći sami da vodite, već uz pomoć advokata što povećava troškove istog. Kako ne bi dolazili u situaciju da dva puta plaćate istu nepokretnost ili da se borite za pravo svojine na nepokretnosti koju ste već isplatili, uknjižite se odmah nakon obavljene kupoprodaje, jer Rešenje o uknjižbi krov nad glavom čuva.


Izvori:

[1] http://katastar.rgz.gov.rs/KnWebPublic/PublicAccess.aspx

[2]Clausula intabulandi“ jeste izjava kojom prodavac nekretnine iskazuje svoju saglasnost da se kupac tog istog stana ili kuće može uknjižiti u zemljišnim knjigama ili katastru nepokretnosti, kao novi vlasnik, bez njegove naknadne saglasnosti i prisustva. To znači da je prodavac ovom izjavom, omogućio kupcu da se bez ikakvih problema samostalno uknjiži kao novi vlasnik te iste nekretnine.

[3] Vodič Republičkog geodetskog zavoda kroz uknjižbu http://www.rgz.gov.rs/template1a.asp?PageName=2007_10_22&

[4] Zakon o osnovama svojinskopravih odnosa član 33. http://www.paragraf.rs/propisi/zakon_o_osnovama_svojinskopravnih_odnosa.html

[5] Zakon o izvršenju i obezbeđenju član 108,109,110 http://www.paragraf.rs/propisi/zakon_o_izvrsenju_i_obezbedjenju.html


AUTOR TEKSTA: Jovana Joksimović, advokatski pripravnik


*Napomena: Tekstovi u okviru Projekta Law bloggers / Pravni blogeri priredjeni su u vidu stručnih radova i predstavljaju vrstu pisanog rada koji sadrži korisne priloge iz domena određene struke. Stručni rad ne mora biti izvorno istraživanje i ne mora sadržati nove, originalne naučne spoznaje i rezultate. Njegova osnovna svrha sastoji se u prikupljanju i tumačenju već poznatih činjenica, informacija, stavova i teorija, na način koji doprinosi širenju naučnih spoznaja, razvijanju novih pristupa u interpretaciji i primeni postojećih naučnih rezultata i prilagođavanju tih rezultata potrebama savremene teorije i prakse. Udruženje Nomotehnički Centar iz Beograda,  ne odgovara za tumačenje prikupljenjih činjenica, informacija, stavova i teorija u autorskom radu, svaki autor odgovara za tačnost informacija u svom radu.


Svako kopiranje, umnožavanje, objavljivanje i distribuiranje celine ili delova teksta predstavlja povredu autorskog prava i krivično delo (shodno odredbama Zakona o autorskom i srodnim pravima i  Krivičnog zakonika).

Korišćenje delova teksta dozvoljeno je shodno autorskom pravu i uz saglasnost Udruženja Nomotehnički Centar kao i autora: Jovana Joksimović, advokatski pripravnik.


ODRICANJE OD ODGOVORNOSTI – Sadržaj internet mesta služi u informativne i edukativne svrhe. Odgovarajući pravni instrumenti imaju prednost u odnosu na informacije sadržane na internet prezentaciji. Udruženje Nomotehnički Centar iz Beograda ne prihvata odgovornost za bilo kakvu upotrebu infromacija sadržanih na internet prezentaciji.