Pravni blog

[TEMA MESECA] KAKO DO STAMBENIH KREDITA: ŠTA SE MORA ZNATI U BOSNI I HERCEGOVINI?

Kupovina stana je izuzetno važan i zahtjevan korak u životu za koji treba da se poklopi niz okolnosti da bi se nakon okončanja procesa kupovine moglo konstatovati da je „projekat“ završen uspješno. Projekat se dodatno usložnjava ukoliko je za kupovinu stana neophodno da se za novčana sredstva obratite banci, i zaključite ugovor o stambenom kreditu. Iz tog razloga u nastavku teksta donosimo pregled najznačajnijih s kojima će te se susresti i o kojima treba voditi računa prije nego zvanično kredit bude odobren i samim time sredstva budu na raspolaganju.

Prije svega, ugovor o kreditu se u čl. 1065. Zakona o obligacoinim odnosima definiše kao ugovor kojim se banka obavezuje da korisniku kredita stavi na raspolaganje određeni iznos novčanih sredstava, na određeno ili neodređeno vrijeme, za neku namjenu ili bez utvrđene namjene, a korisnik se obavezuje da banci plaća ugovorenu kamatu i dobijeni iznos novca vrati u vrijeme i na način kako je utvrđeno ugovorom. U tom kontekstu ugovor o stambenom kreditu bi bio posebna vrsta ugovora o kreditu koji ima namjenu, a koja se ogleda najčešće u kupovini određene nekretnine i to najčešće stana. Pored ovoga, stambeni kredit se može koristiti za opremanje ili renoviranje postojeće nekretnine, što isto nije rijedak slučaj.

Prvi preduslov koji mora biti ispunjen da bi se nastavila, a potom i privela procedura zaključenja ugovora o stambenom kreditu jeste kreditna sposobnost korisnika kredita, a vrlo često i sudužnika koji služi kao sredstvo obezbjeđenja. Naime, sve banke prema propisima koji regulišu zaštitu korisnika finansijskih usluga dužne su procijeniti kreditnu sposobnost podnositelja zahtjeva i njegovog sudužnika ukoliko postoji kao sredstvo obezbjeđenja ugovora. Kreditna sposobnost praktično znači sposobnost ili mogućnost urednog vraćanja kredita koja se temelji na redovnim mjesečnim primanjima koja ostvarujete. Nakon što je utvrđeno da bi kreditna sposobnost mogla biti uredna, pristupa se prikupljanju sredstava obezbjeđenja kredita, za slučaj da kredit ne možete uredno vraćati. Kao sredstva obezbjeđenja, a kada je u pitanju stambeni kredit, najčešće se koriste već pomenuti sudužnik, zatim mjenice i hipoteka. Hipoteka se obično zasniva na nekretnini koju kupujete te se potpisivanje ugovora o hipoteci odigrava paralelno sa potpisivanjem ugovora o kreditu. Ugovor o hipoteci se zaključuje pred javnim bilježnikom, odnosno notarom i kupac nekretnine (korisnik kredita) snosi troškove zaključenja ugovora pred notarom koji iznos zavisi od vrijednosti nekretnine koja se zalaže. Prije nego banka pristane da nekretnina bude založena, procjena nekretnine koju radi nezavisni procjenitelj mora pokazati da nekretnine vrijedi više od iznosa kredita koji se traži. Koliko više mora vrijediti nekretnina zavisi od banke do banke i trenutne ponude stambenih kredita.

Pored gore navedenih stvari, korisnik kredita mora voditi računa i o kamatnoj stopi po kojoj će vraćati kredit. Kamatna stopa može biti fiksna ili promjenljiva, a s obzirom da se stambeni kredit diže na duži vremenski period, fiksna kamatna stopa bi sigurno bila sigurnija opcija. Također, što je duži otplatni period vraćanja kredita, to se više kamate vrati banci u toku trajanja kredita,ako da vrijeme otplate kredita treba što je moguće više smanjiti, ali da se pri tome ne ugrozi mogućnost vraćanja kredita.

Kod stambenih kredita banka isplaćuje kreditna sredstva direktno prodavcu nekretnine na račun i to nakon što prodavac nekretnine, koji je još uvijek formalni vlasnik iste, dobije od zemljišnog ureda Rješenje o upisu hipoteke. Ono o čemu također treba voditi računa jeste da će banka zahtjevati da se korisnik kredita što prije upiše kao vlasnik nekretnine (obično je rok 90 dana) što znači da korisnik kredita mora platiti i porez na promet nepokretnosti kao preduslov da se upiše kao vlasnik u zemljišne knjige. Porezna stopa zavisi od države do države, ali uglavnom se kreće oko 5% od vrijednosti nekretnine koju procjeni nadležni državni organ. Ukoliko se kupuje nekretnine kojoj ste vi prvi vlasnik, dakle ukoliko se radi o novogradnji, onda se ne plaća porez na promet nepokretnosti, nego ste tog poreza oslobođeni jer je plaćen porez na dodatnu vrijednost (PDV).

Dakle, kao što smo rekli na samom početku, postupak dobijanja stambenog kredita je složen proces i obuhvata nekoliko važnih procesa koji se sastoje od utvrđivanja kreditne sposobnosti, obezbjeđenja naplate kredita, procjene tržišne vrijednosti nekretnine, te u konačnici plaćanja poreza.


LITERATURA:

  1. Zakon o obligacionim odnosima FBiH (“Službeni list SFRJ”, br. 29/78, 39/85, 45/89 i 57/89)
  2. Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga Federacije Bosne i Hercegovine (Sl. novine FBiH 31/14)
  3. Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga (“Sl. glasnik RS”, br. 36/2011 i 139/2014)

Autor teksta:

Zlatan Omerspahić, Master of Laws

Zlatan Omerspahić, Master of Laws

Editorial board & Law blogger

BIO

Zlatan Omerspahić je rođen 1986. godine u Zenici. Osnovne i master studije završio je na Pravnom fakultetu Univerziteta u Zenici.  Trenutno je student doktorskih studija na Pravnom fakultetu Univerziteta u Osijeku iz oblasti Privredno pravo i pravo privrednih društava. Tokom dosadašnjeg studija bio je zainteresovan za međunarodno pravo, poslovno pravo, korporativno upravljanje i privredno pravo te i radovi koje je do sada objavio potpadaju pod kategoriju iz tih oblasti. Trenutno je zaposlen u bankarskom sektoru.

Zlatan Omerspahić was born in Zenica in 1986. He obtained a Bachelor’s and Master Degree at Faculty of law University of Zenica.  Currently, he is pursuing a PHD degree at the Faculty of law University of Osijek, at the department for commercial law. During his studies, he was mostly interested in areas of international law, bussines law, corporate governance and commercial law, and most of scientific papers he has published so far on topics from these fields of studies. Zlatan is currently working in banking sector.

BLOG

Kupovina stana je izuzetno važan i zahtjevan korak u životu za koji treba da se poklopi niz okolnosti da bi ...
[...]
Ugovor o pozajmici predstavlja vrlo čest i popularan pravni posao u savremenim platnim transakcijama. U nastavku bloga ćemo dati osnovne ...
[...]
Asignacija se često definiše kao namirenje bez upotrebe novca i vrlo je popularna u današnjem poslovnom svijetu, pogotovo ukoliko uzmemo ...
[...]

*Napomena: Tekstovi u okviru projekta, priredjeni su u vidu stručnih radova i predstavljaju vrstu pisanog rada koji sadrži korisne priloge iz domena određene struke. Stručni rad ne mora biti izvorno istraživanje i ne mora sadržati nove, originalne naučne spoznaje i rezultate. Njegova osnovna svrha sastoji se u prikupljanju i tumačenju već poznatih činjenica, informacija, stavova i teorija, na način koji doprinosi širenju naučnih spoznaja, razvijanju novih pristupa u interpretaciji i primeni postojećih naučnih rezultata i prilagođavanju tih rezultata potrebama savremene teorije i prakse. Udruženje Nomotehnički Centar iz Beograda, ne odgovara za tumačenje prikupljenjih činjenica, informacija, stavova i teorija u autorskom radu, svaki autor odgovara za tačnost informacija u svom radu.

Svako kopiranje, umnožavanje, objavljivanje i distribuiranje celine ili delova teksta predstavlja povredu autorskog prava i krivično delo (shodno odredbama Zakona o autorskom i srodnim pravima i Krivičnog zakonika).

Korišćenje delova teksta dozvoljeno je shodno autorskom pravu i uz saglasnost Udruženja Nomotehnički Centar kao i autora: Zlatan Omerspahić.

ODRICANJE OD ODGOVORNOSTI – Sadržaj internet mesta služi u informativne i edukativne svrhe. Odgovarajući pravni instrumenti imaju prednost u odnosu na informacije sadržane na internet prezentaciji. Udruženje Nomotehnički Centar iz Beograda ne prihvata odgovornost za bilo kakvu upotrebu infromacija sadržanih na internet prezentaciji.